Этот вопрос задает почти каждый собственник перед тем как выставить квартиру на рынок. Универсального ответа нет — все зависит от локации, состояния квартиры, вашей готовности участвовать в процессе и того, что для вас важнее: стабильность или максимальный доход.
В этой статье сравниваем оба формата по конкретным показателям, чтобы вы могли принять решение на основе цифр.
Что влияет на доходность квартиры
Прежде чем сравнивать форматы, важно понять какие факторы в принципе определяют сколько будет зарабатывать квартира.
Локация. Квартира в центре Петербурга или у метро в туристическом районе имеет принципиально другой потенциал, чем та же площадь в спальном районе у конечной станции. Для посуточной аренды локация критична — туристы и командировочные выбирают близость к центру.
Состояние и комплектность. Квартира без нормальной мебели, бытовой техники и базовых расходников будет проигрывать конкурентам в выдаче. Хороший ремонт при прочих равных даёт более высокую цену за ночь и лучший рейтинг.
Сезонность. Петербург — сезонный город. Июнь, майские праздники, новогодние каникулы — пиковые периоды с высоким спросом. Октябрь–март — низкий сезон. Для долгосрочной аренды сезонность почти не играет роли. Для посуточной — влияет напрямую.
Управление. Цена, заполняемость, работа с гостями и отзывами — всё это напрямую влияет на итоговый доход. Одна и та же квартира при разном управлении может давать принципиально разный результат.
Сравнение двух форматов
Долгосрочная аренда
Квартира сдается одному арендатору на срок от 3–6 месяцев и дольше. Фиксированная ежемесячная плата, минимальное участие собственника в текущих вопросах.
Плюсы:
- Стабильный предсказуемый доход каждый месяц
- Минимум времени и усилий после заселения арендатора
- Нет зависимости от сезона и загрузки
- Меньше износ квартиры при аккуратном арендаторе
Минусы:
- Доход ниже рыночного потенциала — в среднем на 30–50% меньше чем при посуточной аренде
- Состояние квартиры не контролируется ежедневно
- Выселение недобросовестного арендатора — долгий и нервный процесс
- Если арендатор съехал — простой на время поиска следующего
Посуточная аренда
Квартира сдаётся на 1–30 дней разным гостям. Доход зависит от цены за ночь, загрузки и сезона.
Плюсы:
- Доход выше при хорошей загрузке — особенно в высокий сезон
- Состояние квартиры проверяется после каждого выезда
- Гибкость: можно закрыть даты для личного использования
- Быстрая реакция на рынок — цену можно менять хоть каждый день
Минусы:
- Требует постоянного управления: бронирования, гости, уборки, расходники
- Доход нестабилен — зависит от сезона и загрузки
- Выше операционные расходы: уборки, смена белья, расходники
- Нужно активно работать с площадками и отзывами
Сравнительная таблица
Примеры расчетов доходности
Пример 1. Однокомнатная квартира у метро, стандартный ремонт
Пример 2. Студия в центре Петербурга, хороший ремонт
При долгосрочной аренде такая квартира приносит в среднем 45 000–50 000 ₽ в месяц.
В посуточном формате через доверительное управление — 70 000–90 000 ₽ в высокий сезон. Разница составляет от 20 000 до 40 000 ₽ ежемесячно при том же участии собственника — то есть минимальном.
Блок о сезонности: как она влияет на выбор формата
Петербург — один из самых сезонных городов России для аренды.
Пиковые периоды:
- Майские праздники (1–10 мая) — резкий рост спроса и цен
- Белые ночи — июнь, особенно третья суббота (Алые паруса)
- Новогодние каникулы — 28 декабря по 3 января
В эти периоды цена за ночь может быть на 40–80% выше обычного. Квартиры в центре бронируются за 1,5–2 месяца.
Низкий сезон — октябрь–март. Спрос падает, загрузка снижается. Для посуточной аренды это означает необходимость перестраивать стратегию: другая аудитория (командировочные, студенты), гибкое ценообразование, длинные брони.
Если собственник не готов или не умеет адаптироваться к сезонности — долгосрочная аренда даст более предсказуемый результат.
Когда долгосрочная аренда действительно выгоднее
Посуточная аренда не всегда оптимальна. Долгосрочный формат предпочтительнее если:
Локация не туристическая. Квартира в спальном районе далеко от метро и центра не будет давать стабильной загрузки в посуточном формате. Командировочные и туристы выбирают удобство, а не экономию на цене.
Квартира требует подготовки. Для посуточной аренды нужны профессиональные фото, укомплектованность, расходники. Если квартира не готова — начинать с долгосрочной разумнее.
Собственник не хочет делегировать. Посуточная аренда без управляющей компании — это работа на полставки. Если нет времени и желания заниматься этим самостоятельно, а передавать УК не хочется — долгосрочная аренда даёт доход без ежедневного участия.
Квартира нужна периодически. Если вы планируете жить в квартире часть года — посуточная аренда с закрытием нужных дат подходит лучше долгосрочной. Но если квартира нужна регулярно и непредсказуемо — долгосрочный формат не подойдёт вообще.
Почему многие собственники выбирают доверительное управление посуточной арендой
Главный минус посуточной аренды — это операционная нагрузка. Бронирования, переписка с гостями, уборки, расходники, ценообразование, работа с отзывами требуют времени каждый день.
Доверительное управление решает эту проблему: собственник получает доход от посуточной аренды, не участвуя в операционке.
В Айрент Апарт мы работаем так:
- Квартира размещается на 20+ площадках бронирования
- Ценообразование обновляется под сезон и спрос
- Уборки, смена белья, расходники — ответственность компании
- Состояние квартиры проверяется после каждого выезда
- Собственник получает отчётность и выплаты — 75% от выручки при посуточном формате
Квартира которая в долгосрочной аренде приносила 45 000–50 000 ₽ в месяц при переходе на посуточный формат через доверительное управление начинает приносить 70 000–90 000 ₽ в высокий сезон. Рост от 30% и выше — при том же участии собственника.
Подробнее о том как устроена комиссия и что в неё входит — в статье «Сколько берёт управляющая компания за сдачу квартиры».
Если вы еще не определились кому доверить управление — читайте «Как выбрать управляющую компанию для сдачи квартиры».
Вывод: как выбрать формат
Посуточная аренда через доверительное управление даёт более высокий доход при минимальном участии собственника — при условии что квартира в хорошей локации и готова к сдаче.
Долгосрочная аренда предпочтительнее если локация не туристическая, квартира не готова к посуточному формату или собственник хочет полностью исключить себя из процесса без привлечения УК.
Если вы не уверены какой формат подходит именно для вашей квартиры — лучший способ узнать это расчет потенциальной доходности под конкретный объект.
Хотите узнать сколько может приносить ваша квартира в высокий сезон?
Оставьте заявку — рассчитаем потенциальный доход для вашего объекта бесплатно и без обязательств.
Получить бесплатный расчет