Когда собственник слышит «управляющая компания берет 25%», его первая реакция — слишком дорого. Что если поставить вопрос по-другому: сколько вы зарабатываете после комиссии и сколько теряете без нее?
В этой статье разберем модели оплаты на рынке, скрытые платежи, реальные расчеты и объясним, почему низкий процент не всегда означает выгоду.
Какие модели оплаты существуют на рынке
На рынке доверительного управления квартирами встречается четыре основные модели.
Наиболее честная и понятная модель для собственника: процент от оборота: вы видите сколько заработала квартира и сколько из этого ваше.
Почему низкая комиссия не всегда означает выгодно
Компания A берёт 15%. Компания Б берёт 25%. Кто выгоднее?
Ответ зависит от того, что входит в комиссию и какой доход компания реально генерирует для квартиры.
Пример расчета:
Квартира в Санкт-Петербурге, сдача посуточно.
Компания А берет меньше процентов, но приносит меньше денег. Загрузка, ценообразование, работа с площадками бронирования напрямую влияют на итоговую сумму в кармане собственника.
Низкая комиссия при слабом управлении означает просто меньший процент от меньшей суммы для собственника.
Низкая комиссия при слабом управлении означает просто меньший процент от меньшей суммы для собственника.
Скрытые платежи: на что обращать внимание
Часть компаний на рынке указывает привлекательный процент, но добавляет дополнительные платежи сверху.
Что бывает скрытым:
- Отдельная плата за уборку (не входит в комиссию)
- Комиссия за регистрацию на площадках бронирования
- Плата за фотосъемку и оформление объявления
- Отдельная оплата работы с гостями и заселением
- Процент за «вывод» квартиры на рынок в первый месяц
- Плата за ремонт и замену расходников сверх установленного лимита
Итоговая «эффективная комиссия» у таких компаний может оказаться выше, чем у тех, кто сразу называет честную ставку.
Как проверить: попросите показать реальный расчет выплаты собственнику за прошлый месяц на конкретном объекте с учетом всех удержаний.
Сравнение форматов: самостоятельно, субаренда, доверительное управление
Субаренда выглядит привлекательно: вы получаете фикс и больше ни о чем. При этом субарендатор зарабатывает на вашей квартире больше вас, и вы не знаете в каком состоянии объект прямо сейчас.
Как считать реальный доход собственника
Простая формула:
Доход собственника = Выручка × (1 − комиссия УК) − ваши личные расходы
К личным расходам собственника относятся: коммунальные платежи, налоги, страховка, плановый ремонт.
Сценарий 1. Долгосрочная аренда (самостоятельно)
- Аренда: 50 000 тысяч рублей в месяц
- Коммуналка: 5 000 тысяч рублей
- Поиск арендатора раз в год: ~15 000 тысяч рублей (агент или простой)
- Итого в месяц: ~43 700 рублей
- Ваше время: звонки, показы, решение проблем
Сценарий 2. Посуточная аренда самостоятельно
- Выручка: 90 000 тысяч рублей в месяц (оптимистично)
- Уборки: 12 000 тысяч рублей
- Расходники: 3 000 тысячи рублей
- Ваше время: ежедневная работа – заселение, переписка, ценообразование
- Итого: ~75 000 тысяч рублей, вы работаете на полставки
Сценарий 3. Посуточная аренда через доверительное управление
- Выручка: 90 000–100 000 тысяч рублей в месяц
- Комиссия УК 25%: 22 500–25 000 тысяч рублей (уборки, расходники, управление — всё включено)
- Итого собственнику: 67 500–75 000 тысяч рублей
- Ваше время: 0
Разница между сценариями вторым и третьим сценарием — около 5 000–7 000 тысяч рублей в месяц. За эту разницу собственник получает полное освобождение от операционки.
Как это устроено в Айрент
Мы работаем в Санкт-Петербурге по двум форматам:
Посуточная аренда Собственник получает 75% от выручки. Наша комиссия — 25%.
В комиссию включено всё: размещение на площадках бронирования, работа с гостями, заселение и выселение, уборка, контроль состояния квартиры, расходники, ценообразование и управление загрузкой. Никаких дополнительных платежей нет.
Долгосрочная аренда Собственник получает 90% от арендной платы. Наша комиссия — 10%.
Мы берём на себя поиск арендатора, проверку, заключение договора и контроль выплат.
Квартира, которая в долгосрочной аренде приносила 45 000–50 000 тысяч рублей в месяц, в посуточном формате через нас приносит собственнику 70 000–90 000 тысяч рублей в высокий сезон. Рост от 30% и выше — на реальных объектах из нашей практики.
При этом собственник не занимается ничем. Все вопросы — наши.
Итог: как выбрать управляющую компанию
Не смотрите только на процент. Задайте три вопроса:
- Что входит в комиссию? Попросите полный список: уборка, расходники, работа с гостями, ценообразование.
- Какой реальный доход на похожих объектах? Попросите показать выплаты за последние 3 месяца на конкретной квартире.
- Как компания реагирует на проблемы? Спросите про конкретные случаи и что происходило дальше.
Хорошая управляющая компания не боится этих вопросов и дает точные ответы с цифрами.
Хотите узнать сколько может приносить ваша квартира в Санкт-Петербурге?
Оставьте заявку на нашем сайте, и мы рассчитаем потенциальный доход вашей квартиры.